DUAT em Moçambique 2026
DUAT em Moçambique: Guia Jurídico Completo para Compradores e Investidores 2026
Se está a pensar comprar um terreno, um apartamento ou investir em imóveis em Moçambique, o DUAT é o conceito mais importante que vai encontrar — e também aquele que é mais frequentemente mal compreendido.
Todos sabem que existe. Poucos entendem exatamente o que implica na prática. E menos ainda conhecem as distinções jurídicas que determinam a diferença entre uma transação segura e um litígio sem fim.
Há dois tipos de compradores que cometem erros graves com o DUAT em Moçambique: os que o ignoram completamente e avançam com negócios sem qualquer documentação válida — e os que acham que sabem o que é, mas partem de noções incompletas que os expõem a riscos que não identificaram. Um dos exemplos mais frequentes: compradores de habitação própria que vivem preocupados com um prazo de 50 anos que a lei não lhes aplica.
Este guia corrige os dois problemas. Baseado diretamente na Lei de Terras n.º 19/97, de 1 de Outubro e no Decreto n.º 66/98, de 8 de Dezembro (Regulamento da Lei de Terras) — os dois diplomas que regem esta matéria em todo o território nacional —, o ImoGO apresenta uma análise clara e sem ambiguidades de tudo o que um comprador ou investidor precisa de saber antes de assinar qualquer documento.
O Quadro Legal: Os Dois Diplomas que Governam a Terra em Moçambique
Toda a legislação sobre a terra em Moçambique assenta em dois diplomas fundamentais que qualquer comprador deve conhecer pelo nome:
Lei n.º 19/97, de 1 de Outubro — Lei de Terras Aprovada pela Assembleia da República, estabelece os princípios sobre a propriedade da terra, quem pode ser titular do direito de uso, como se adquire, como se transmite e como se extingue. É a lei-mãe.
Decreto n.º 66/98, de 8 de Dezembro — Regulamento da Lei de Terras Aprovado pelo Conselho de Ministros, operacionaliza a Lei de Terras com detalhe: processos administrativos, prazos, taxas, competências, procedimentos de titulação e registo. É onde está o “como se faz”.
Estes dois documentos são as fontes primárias de qualquer análise séria sobre o DUAT em Moçambique. Todas as certezas que importam estão neles.
O Que É o DUAT?
DUAT é a sigla de Direito de Uso e Aproveitamento da Terra. É o direito legal que uma pessoa singular, uma empresa ou uma comunidade local adquire sobre um determinado terreno em Moçambique, permitindo-lhe utilizá-lo e nele edificar ou desenvolver atividades.
O ponto de partida é incontornável e está no Artigo 3.º da Lei de Terras: “a terra é propriedade do Estado e não pode ser vendida ou, por qualquer outra forma, alienada, hipotecada ou penhorada.” Em Moçambique, ninguém é, em sentido absoluto, dono da terra. O que se adquire — e o que protege juridicamente quem investe — é sempre o direito de a usar e de a aproveitar. É esse direito que o DUAT confere e que o Estado reconhece.
O DUAT pode ser comprovado, nos termos dos Artigos 15.º da Lei de Terras e 21.º do Regulamento, mediante:
- Apresentação do título emitido pelos Serviços Públicos de Cadastro
- Prova testemunhal (para direitos adquiridos por ocupação)
- Peritagem e outros meios admitidos por lei
⚠️ Nota jurídica essencial: A ausência de título formal não extingue automaticamente um direito de uso adquirido por ocupação de boa-fé há mais de dez anos (Artigo 13.º, n.º 2 da Lei de Terras). Esta nuance é fundamental em qualquer processo de due diligence antes de uma compra — a existência de direitos informais sobre um terreno é legalmente reconhecida mesmo sem documento escrito.
Quem Pode Ter um DUAT em Moçambique?
A Lei de Terras distingue dois grupos de potenciais titulares, com regras diferentes para cada um.
Nacionais (Artigo 10.º da Lei de Terras)
Podem ser titulares do DUAT:
- Cidadãos moçambicanos, homens e mulheres, em igualdade de condições
- Empresas constituídas e registadas nos termos da legislação moçambicana, com capital maioritariamente nacional (acima de 50% em mãos nacionais)
- Comunidades locais
Estrangeiros (Artigo 11.º da Lei de Terras)
Estrangeiros também podem ser titulares do DUAT, mas apenas com projeto de investimento devidamente aprovado e observando condições adicionais:
| Tipo de Titular Estrangeiro | Condição Obrigatória |
|---|---|
| Pessoa singular estrangeira | Residir em Moçambique há pelo menos 5 anos + projeto de investimento aprovado |
| Empresa estrangeira | Estar constituída ou registada na República de Moçambique + projeto de investimento aprovado |
💡 Dica ImoGO: Se é um investidor estrangeiro que não cumpre ainda os requisitos mínimos, a solução mais comum passa por constituir uma empresa em Moçambique ou estabelecer parceria com titulares nacionais. Consulte sempre um advogado especializado antes de avançar.
Como se Adquire o DUAT em Moçambique: As Três Vias Previstas na Lei
O Artigo 12.º da Lei de Terras estabelece três formas de adquirir o direito de uso e aproveitamento da terra. Compreender a via pela qual um DUAT foi adquirido é decisivo para perceber que obrigações e que proteções se aplicam.
1.ª Via — Ocupação pelas Comunidades Locais
As comunidades locais que estejam a utilizar a terra de acordo com as normas e práticas costumeiras adquirem o DUAT por esse facto. Este direito não necessita de processo formal inicial e, como veremos na próxima secção, não está sujeito a qualquer prazo. Pode ser registado quando necessário ou a pedido da comunidade.
2.ª Via — Ocupação de Boa-Fé por Pessoas Singulares Nacionais
Cidadãos moçambicanos que estejam a utilizar a terra de boa-fé há pelo menos dez anos adquirem igualmente o DUAT — mesmo sem documento formal. A proteção legal existe por força da lei, mas o registo posterior é fortemente recomendável para efeitos de prova e transmissão segura.
3.ª Via — Autorização de Pedido Formal
A via mais comum para investidores, empresas e compradores em novas zonas de expansão. Implica processo administrativo junto dos Serviços de Cadastro, com emissão de autorização provisória e posterior transformação em autorização definitiva, culminando na emissão do título.
Duração do DUAT em Moçambique: O Que a Lei Diz Realmente
Este é o ponto onde mais equívocos existem no mercado imobiliário moçambicano — e onde o custo do desconhecimento é mais alto.
Quando o DUAT NÃO tem prazo
O Artigo 17.º, n.º 2 da Lei de Terras é explícito. Não está sujeito a prazo o direito de uso e aproveitamento da terra:
- Adquirido por ocupação pelas comunidades locais
- Destinado a habitação própria
- Destinado à exploração familiar exercida por pessoas singulares nacionais
Isto significa que quem compra um apartamento ou moradia para habitação própria em Moçambique não está sujeito a qualquer limite temporal sobre o seu direito de uso da terra. Esta garantia legal fundamental é desconhecida por muitos compradores — e elimina uma fonte de insegurança completamente desnecessária para a esmagadora maioria dos clientes do mercado imobiliário residencial.
Quando o DUAT tem prazo (atividades económicas)
Para terrenos adquiridos para fins de atividades económicas, o direito tem prazo máximo de 50 anos, renovável por igual período a pedido do interessado. Após o período de renovação, um novo pedido deve ser apresentado (Artigo 17.º, n.º 1 da Lei de Terras).
⚠️ Prazo crítico de renovação: O Artigo 18.º, n.º 2 do Regulamento estabelece que o titular deve solicitar a renovação junto dos Serviços de Cadastro doze meses antes do fim do prazo fixado no título. A apresentação fora deste prazo implica pagamento de multa. Esta obrigação aplica-se a todos os DUATs com prazo — não espere pelo último momento.
O Processo de Autorização: Provisória e Definitiva
Para DUATs adquiridos por autorização de pedido formal, existe sempre uma fase intermédia antes da autorização definitiva:
| Nacionais | Estrangeiros | |
|---|---|---|
| Duração da autorização provisória | 5 anos | 2 anos |
| Condição para autorização definitiva | Cumprimento do plano de exploração ou realização do empreendimento proposto dentro do período provisório | Igual |
| Consequência do incumprimento | Revogação da autorização provisória, sem direito a indemnização pelos investimentos não removíveis | Igual |
A autorização provisória já confere direitos ao titular — pode inclusivamente ser apresentada a instituições de crédito no contexto de pedidos de empréstimo (Artigo 13.º, n.º 2 do Regulamento da Lei de Terras).
DUAT Urbano vs. Rural: A Distinção Jurídica Mais Importante
Esta distinção está diretamente legislada e tem consequências práticas enormes — mas raramente é explicada com clareza aos compradores. O tratamento legal da transmissão do DUAT é fundamentalmente diferente consoante o imóvel seja urbano ou rústico.
Imóveis Urbanos — Artigo 16.º do Regulamento da Lei de Terras
A transmissão de prédios urbanos não carece de prévia autorização do Estado. Quando compra um apartamento ou moradia numa zona urbana em Maputo, a transmissão da construção arrasta automaticamente a transmissão do direito de uso e aproveitamento do respetivo terreno.
Para a maioria dos compradores do ImoGO — que procuram apartamentos e moradias em Maputo e outras cidades —, este é o regime aplicável. O processo é significativamente mais simples do que para terrenos rústicos.
Imóveis Rústicos e Terrenos para Atividades Económicas — Artigo 15.º do Regulamento
Aqui, a legislação é mais exigente e os passos são mais numerosos:
- A venda de infraestruturas e construções num prédio rústico não implica a transmissão automática do DUAT
- A transmissão do DUAT depende de aprovação da entidade que autorizou o pedido original
- O pedido deve ser apresentado nos Serviços de Cadastro com comprovativo de pagamento das taxas anuais e do cumprimento do plano de exploração
- A escritura pública de compra e venda só pode ser celebrada após apresentação da certidão de aprovação emitida pelos Serviços de Cadastro
- Os contratos de cessão de exploração só são válidos quando celebrados por escritura pública
| Aspeto | Prédio Urbano | Prédio Rústico / Terreno |
|---|---|---|
| Autorização prévia do Estado | Não exigida | Exigida |
| Transmissão automática do DUAT | Sim, com a venda do imóvel | Não — requer processo separado |
| Certidão dos Serviços de Cadastro antes da escritura | Não obrigatória | Obrigatória |
| Escritura pública | Necessária | Necessária |
| Prazo de registo posterior | Até 1 ano após o ato | Até 1 ano após o ato |
💡 Dica ImoGO: Para terrenos rústicos ou DUATs destinados a atividades económicas, o processo administrativo pode ser demorado. Inclua sempre cláusulas de condição suspensiva no contrato-promessa para se proteger durante o período de aprovação.
Como Verificar se um Imóvel ou Terreno Tem DUAT Válido
Antes de qualquer negócio, percorra os seguintes passos de verificação:
Passo 1 — Identifique o tipo de bem (urbano ou rústico) Esta identificação determina o nível de diligência necessário e o processo de transmissão aplicável. Um apartamento em Maputo tem um processo distinto de um terreno agrícola em Nampula ou de uma machamba nos arredores de Beira.
Passo 2 — Peça o original do título ou certidão de extrato do registo Não aceite fotocópias. Exija o documento original do título ou uma certidão de extrato do Cadastro Nacional de Terras emitida pelos Serviços de Cadastro competentes. A falsificação de fotocópias é um dos esquemas mais frequentes no mercado informal moçambicano.
Passo 3 — Confirme o registo no Cadastro Nacional de Terras Dirija-se pessoalmente aos Serviços Distritais de Planeamento e Infraestruturas (SDPI) ou à Direção Provincial de Terra e Ambiente da zona do imóvel e confirme que o registo existe, é válido e está atualizado.
Passo 4 — Verifique a identidade do titular A pessoa que lhe vende o imóvel deve ser, de forma verificável, o titular registado do DUAT. Qualquer discrepância entre o titular registado e o vendedor exige explicação e documentação adicional antes de avançar.
Passo 5 — Confirme a inexistência de ónus, litígios ou dívidas de taxas O DUAT está sujeito ao pagamento de taxas anuais (Imposto de Uso da Terra — IUT). Certifique-se de que não existem dívidas acumuladas, que o terreno não está dado como garantia numa instituição de crédito e que não há litígios em curso, incluindo reivindicações de comunidades locais em zonas peri-urbanas.
Passo 6 — Confirme os limites físicos do terreno O título deve indicar a localização e os limites exatos. Verifique no local se os marcos físicos coincidem com a descrição no documento. Em caso de dúvida, um agrimensor ajuramentado pode confirmar os limites com precisão técnica.
Como se Transfere o DUAT: O Processo na Prática
Para Imóveis Urbanos (apartamentos, moradias, escritórios)
- Verificar toda a documentação do imóvel e a identidade do vendedor
- Celebrar escritura pública de compra e venda perante notário
- Pagar os impostos devidos sobre a transação (SISA)
- Proceder ao registo da transmissão junto dos Serviços de Cadastro dentro de um ano após a transação
Para Terrenos Rústicos e DUATs para Atividades Económicas
- Verificar toda a documentação e situação do DUAT
- Apresentar pedido de aprovação da transmissão nos Serviços de Cadastro, com comprovativo de pagamento de taxas anuais e cumprimento do plano de exploração
- Aguardar certidão de aprovação emitida pelos Serviços de Cadastro
- Só então celebrar a escritura pública de compra e venda perante notário
- Proceder ao registo da transmissão no Cadastro Nacional de Terras dentro de um ano
⚠️ Atenção ao prazo de registo: O Artigo 20.º, n.º 3 do Regulamento estabelece que o pedido de registo deve ser apresentado no prazo máximo de um ano após a data em que ocorreu o ato. A apresentação fora deste prazo implica o pagamento de multa.
Custos Associados ao DUAT
Os custos variam consoante a localização, a dimensão do terreno e a natureza do processo. As tabelas de taxas publicadas no Decreto n.º 66/98 estão expressas em valores históricos e foram atualizadas desde então — consulte sempre os Serviços de Cadastro ou um advogado para os valores atuais em vigor. Em termos de categorias de custo, preveja:
| Item | Quem Paga | Observação |
|---|---|---|
| Taxa de autorização provisória | Requerente | Varia conforme localização e dimensão |
| Taxa de autorização definitiva | Requerente | 50% do valor da taxa de autorização provisória |
| Imposto de Uso da Terra — IUT (taxa anual) | Titular | Calculado por hectare; varia por localização e uso |
| SISA (imposto de transmissão) | Comprador | Sobre o valor das construções e benfeitorias |
| Honorários de advogado | Comprador | Recomendado: 1% a 2% do valor da transação |
| Registo notarial (escritura pública) | Comprador | Varia conforme notário e valor da transação |
| Registo no Cadastro Nacional de Terras | Requerente | A apresentar no prazo máximo de 1 ano após o ato |
Os 6 Erros Mais Comuns Relacionados com o DUAT
1. Confundir a compra do imóvel com a transmissão automática do DUAT em terrenos rústicos Para terrenos rústicos, a venda de construções e infraestruturas não arrasta automaticamente o DUAT. Quem compra sem garantir a aprovação da transmissão fica sem proteção legal sobre a terra — por muito dinheiro que tenha pago.
2. Aceitar fotocópias em lugar do documento original ou certidão oficial Fotocópias podem ser falsificadas. Exija o original do título ou uma certidão de extrato emitida diretamente pelos Serviços de Cadastro. Qualquer recusa em mostrar o original é sinal de alerta imediato.
3. Não verificar se as taxas anuais estão em dia Dívidas de IUT acumuladas podem complicar ou inviabilizar a transmissão. Exija sempre comprovativo de pagamento das taxas anuais antes de avançar com qualquer processo.
4. Ignorar possíveis reivindicações de comunidades locais em zonas peri-urbanas Em zonas de expansão urbana — como as periferias de Maputo, Beira ou Nampula —, podem existir direitos de ocupação de comunidades locais reconhecidos pela lei mesmo sem documento formal. Este risco exige consulta prévia às autoridades administrativas locais e ao Administrador de Distrito.
5. Não registar a transmissão no prazo de um ano O registo de qualquer ato sujeito a registo deve ser pedido no prazo máximo de um ano (Artigo 20.º, n.º 3 do Regulamento). A apresentação fora deste prazo implica multa equivalente ao valor da taxa de registo, multiplicado pelo número de anos ou fração de atraso.
6. Acreditar que o DUAT de habitação própria expira ao fim de 50 anos Este é o equívoco mais comum e um dos mais desnecessários. A Lei de Terras é clara: o direito destinado a habitação própria não está sujeito a qualquer prazo. Quem compra uma moradia ou apartamento para nele habitar tem proteção legal permanente — não existe prazo a gerir nem renovação a pedir.
✅ Checklist: Antes de Assinar Qualquer Documento
Use esta lista em qualquer processo de aquisição imobiliária em Moçambique:
- Identifiquei se o bem é urbano (processo simplificado) ou rústico/terreno (requer aprovação estatal prévia à escritura)
- Solicitei o original do título ou certidão de extrato do registo cadastral — não aceitei fotocópia
- Confirmei pessoalmente o registo junto dos Serviços de Cadastro da zona
- Verifiquei que o vendedor é o titular registado do DUAT
- Confirmei a inexistência de ónus, litígios pendentes ou dívidas de taxas anuais
- Verifiquei no local se os limites físicos correspondem ao título
- Para terrenos rústicos: obtive certidão de aprovação da transmissão dos Serviços de Cadastro antes de celebrar escritura
- Envolvi um advogado especializado em direito imobiliário moçambicano
- Calculei todos os custos associados à transação (SISA, notariado, registo, honorários)
- Confirmei que o registo da transmissão será efetuado dentro do prazo legal de um ano
❓ Perguntas Frequentes sobre o DUAT em Moçambique
O DUAT aplica-se a um apartamento que quero comprar em Maputo? Sim, aplica-se — mas de forma simplificada. Para prédios urbanos, o Artigo 16.º do Regulamento da Lei de Terras estabelece que a transmissão do imóvel arrasta automaticamente a transmissão do DUAT do respetivo terreno, sem necessidade de autorização prévia do Estado. O processo de compra de um apartamento em Maputo é significativamente mais simples do que a aquisição de um terreno rústico. Para a grande maioria dos compradores de habitação, o DUAT é tratado em simultâneo com a escritura de compra e venda.
O DUAT de habitação própria expira ao fim de 50 anos? Não. Este é um dos equívocos mais comuns no mercado imobiliário moçambicano. O Artigo 17.º, n.º 2 da Lei de Terras é explícito: o direito destinado a habitação própria não está sujeito a qualquer prazo. Apenas os DUATs para atividades económicas têm prazo máximo de 50 anos, renovável por igual período. Quem compra uma casa para habitação própria tem proteção legal permanente — não existe prazo a gerir nem renovação a solicitar.
Um estrangeiro pode ter um DUAT em Moçambique? Sim, desde que cumpra os requisitos da lei. Pessoas singulares estrangeiras necessitam de residir em Moçambique há pelo menos 5 anos e ter projeto de investimento aprovado. Empresas estrangeiras devem estar constituídas ou registadas em Moçambique e igualmente ter projeto de investimento aprovado. Sem estes requisitos, não é possível adquirir DUAT diretamente.
O que acontece ao DUAT quando o titular morre? O direito de uso e aproveitamento da terra pode ser transmitido por herança, sem distinção de sexo (Artigo 16.º, n.º 1 da Lei de Terras). Os herdeiros devem solicitar o registo da transmissão por herança junto dos Serviços de Cadastro no prazo de um ano após a habilitação de herdeiros ou sentença judicial, com os documentos comprovativos da sua qualidade. A apresentação fora deste prazo implica pagamento de multa.
Qual a diferença entre autorização provisória e título definitivo do DUAT? Para DUATs adquiridos por autorização de pedido formal, existe sempre uma fase intermédia: a autorização provisória (válida por 5 anos para nacionais e 2 anos para estrangeiros), durante a qual o requerente deve cumprir o plano de exploração ou realizar o empreendimento proposto. Após vistoria que confirme o cumprimento, é emitida a autorização definitiva e o respetivo título. A autorização provisória já confere direitos ao titular — nomeadamente pode ser apresentada a instituições de crédito no contexto de pedidos de empréstimo.
Posso comprar um terreno sem DUAT e regularizar a situação depois? A lei reconhece que a ausência de título formal não extingue direitos adquiridos por ocupação de boa-fé há mais de dez anos. Mas, do ponto de vista da gestão de risco, adquirir um terreno ou imóvel sem verificar a existência de DUAT válido ou de direito claramente estabelecido é uma das decisões mais arriscadas no mercado imobiliário moçambicano. Regularizações posteriores podem ser complexas, demoradas, dispendiosas e sem resultado garantido. A diligência prévia é sempre a opção mais segura e mais barata.
Quem emite o DUAT e onde me devo dirigir? O título do DUAT é emitido pelos Serviços Públicos de Cadastro, gerais ou urbanos (Artigo 13.º, n.º 1 da Lei de Terras). A nível local, os Serviços Distritais de Planeamento e Infraestruturas (SDPI) e as Direções Provinciais de Terra e Ambiente são os organismos competentes. A competência para autorizar pedidos varia consoante a dimensão do terreno: até 1.000 hectares, compete ao Governador Provincial; entre 1.000 e 10.000 hectares, ao Ministro da tutela; acima desse limite, ao Conselho de Ministros (Artigo 22.º da Lei de Terras).
Trabalhe Sempre com Profissionais
A legislação moçambicana de terras tem especificidades técnicas e procedimentais que não admitem improvisação. Antes de qualquer aquisição imobiliária ou de terreno em Moçambique, envolva sempre:
- Um advogado especializado em direito imobiliário moçambicano, que verifique a documentação, redija ou reveja o contrato e acompanhe o processo de registo
- Uma agência imobiliária credenciada que conheça o mercado local e os processos administrativos da zona
- Os Serviços de Cadastro competentes da área do imóvel, para confirmação direta dos registos
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O conhecimento da lei é o melhor protetor de qualquer comprador ou investidor em Moçambique. Mas o conhecimento sem ação não chega: o próximo passo é encontrar imóveis com documentação em ordem, preços transparentes e contacto direto com proprietários verificados.
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Base legal: Lei n.º 19/97, de 1 de Outubro (Lei de Terras) e Decreto n.º 66/98, de 8 de Dezembro (Regulamento da Lei de Terras).
Artigo publicado pelo ImoGO — imogo.co.mz
Atualizado em Junho de 2026.
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